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	海外視察ツアー「アメリカ」 アメリカ高齢者施設視察ツアー2012

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2012年5月28日～6月3日

終日

複合型高齢者施設、カレッジリンク型施設

550,000円程度

15名

～ 複合型高齢者施設CCRC（Continuing Care Retirement Community）と大学連携型老人ホーム（カレッジリンク型施設）
■ アメリカの高齢者事情 アメリカの高齢者ビジネスには、これからの日本の高齢者ビジネスを担っていく者としては、学ぶべき点や参考になることが多くある。
それは、日本同様にアメリカの高齢者ビジネスがサービスとして提供されていることが大きな理由に挙げられる。
また、平成24年度介護保険改定では、「できる限り住み慣れた地域で在宅を基本とした生活の継続を目指す地域包括ケアシステムの構築を推進する」とされているが、
一方で昨年10月20日に施行された改正高齢者居住安定確保法（高齢者住まい法）では、
介護や医療が連携して入居者にサービスを提供する「サービス付き高齢者向け住宅」が創設され、
いわゆるこれまで自宅にお住いであった方へのサービス提供ではなく、
サービスが付加された高齢者向けの住宅に移り住まれた方へのサービス提供に変遷する中で、
アメリカは、在宅介護よりも施設介護の方が多く、歴史が古いため、様々な取り組みが先行して取り組まれている事からも見るべき価値がある。
さて、現在のアメリカの高齢者事情は、65歳以上のアメリカ人高齢者の割合は、
総人口30400万人の12.8％（約3900万人）、75歳以上の後期高齢者の割合は、6％（約1800万人）である。
[2008年時点] 日本同様にベビーブーマー世代の高齢化に伴い、高齢者の住宅とケアの課題に関心が高まり始めている。
先ほど、“サービス付き高齢者向け住宅”を取り上げたが、アメリカでは、“サポート付き住宅”が発展してきており、
サービス内容としては、食事、送迎、掃除、身体ケアなどのサービスが付いている集合住宅であることからも形態は良く似ている。
今回の視察でも予定している継続ケア付き定年退職者コミュニティCCRC（Continuing Care Retire mentCom munity）もその一つである。
ただし、CCRCは、低所得者向けの住宅とは違い、米国の高齢者施設区分であるIL（Independent Living）、
AL（Assisted Living）、NH（Nursing Home）の機能を同一敷地内で加齢とともに進展する健康状態に合わせ、
その時々に必要なサービスを享受することが可能な施設になる。 続いて、今回の視察のもう一つの目玉であるのが、“カレッジリンク型”施設である。
介護が必要な高齢者、必要になるであろう高齢者に目を向けがちであるが、高齢者が所有するエネルギーは計り知れないものがある。
これまで培ってきたノウハウを持った「人生の達人」でもある。
そんな達人がどのように現役後の人生を送り、そして最期を迎えるのか、その答えの一つが生涯学習である。
今回の視察先のアメリカは、まさにそのモデル国でもある。
アメリカの大学で、リンク型シニア・コミュニティの創立が始まったのは、90年代に入ってからである。
有名な大学としては、スタンフォード大学や、フロリダ大学、ジョージア大学があるが、特徴があるシニア・コミュニティがラッセル・カレッジである。
ラッセル・カレッジには、CCRC施設があり、60居室が確保されている。
必要に応じて洗濯などのサービスが受けられる。高齢者は、学生に混じり一緒に授業が受けられる。
勿論、図書館やフィットネスの利用もできる他、大学が主催する芸術の祭典やスポーツの試合なども参加できる。
そして、この施設の最大の特徴は、こうした授業やイベントが年間少なくても450時間の教養科目として提供されており、
その他にも研修旅行やバラエティに富んだプログラムが準備されていることである。
大学の精神は、「人生を卒業するまで学び続けられる」である。 前回、我々も初めてカレッジリンク型施設を視察したが、
これまで持っていた高齢者施設の概念とは全く違うものがあった。
宇宙工学博士、名のある画家など自分の持っているエネルギーを今ある人生を満足させるために惜しまなく出されている。
是非、今回の視察では、大学とリンクするシニアビジネスの可能性と限界を熟考することができる機会としていきたい。
最後に今回の視察先は、知的欲求が高く、一定の所得水準以上の高齢者をターゲットとしたシニアビジネスである。
今後の日本の高齢者ビジネスを考察した場合、
「高齢者社会の進展」「大学間競争の激化」「豊かな老後の実現」とアメリカがCCRCを勃興した背景と同様であることが分かる。
これまで、日本の数年先行くアメリカ高齢者事情があると聞いているが、皆様の高齢者ビジネスに必要なスキームを見出していく視察になれば幸いである。

■ 視察先候補の紹介 「シャノンデル・アット・ヴァレー・フォージ」（CCRC）
フィラデルフィアから北へ車で30分。
50年前は牧場であった緑豊かな17万坪の敷地に、最終人口2400人が暮らす大規模CCRCである。
数多い米国の富裕層向けCCRCの中でも最も美しく、快適で、全てが揃い、不況の中でも入居が停滞しない成功施設になる。
その理由は、ほぼすべての要素が期待以上のレベルにあることであり、立地が大都市フィラデルフィアから車で30分であり、全米最大のショッピングセンター、キングオブプロシアも近い。
その他、このホームは、森の中にあり、敷地も住宅も広々としていながら途方に暮れる程大き過ぎないのも良いとされる。
倶楽部ハウスも全米で最も美しさと機能性を見たすデザインである。

■ 視察先候補の紹介 「ラッセル・カレッジ」（カレッジリンク型CCRC）
敷地面積50エーカーのラッセル・カレッジは、マサチューセッツ州ニュートンの静かな郊外住宅地に囲まれた大学になる。
ここから大都市ボストンまでは、直通電車でわずか30分、距離にして約10km。
落ち着いたたたずまいの本校に一歩足を踏み入れれば、そぞろ歩きにはもってこいの並木道、
緑豊かな木々、魅力的なヴィクトリア朝様式建築の校舎が特徴的である。このような場所にある施設だが、
現在も100人以上の待機者がいるほどであり、利用者と学生が共に楽しむ風景がそこにはある。
学生としても人生相談者としてもある利用者の活き活きとした生活は、老化率を抑え新しい楽しみを提供している。

（１） 旅行代金（５５０，０００円程度）に含まれるものは次の通りです。
１．航空運賃 裏面日程表に記載された区間の航空運賃（エコノミークラス）
２．宿泊料金 現地における宿泊料金
マサチューセッツ州ニュートン（ボストン）近郊宿泊予定
ペンシルベニア州フィラデルフィア近郊宿泊予定
ニューヨーク州ニューヨーク近郊宿泊予定
３．食事料金 朝食６回、昼食５回、夕食６回を予定
４．裏面日程表に記載された利用交通機関の料金
５．視察料金 専用バス／通訳／ガイド料金など
６．団体行動中のチップ・税金並びにサービス料
７．手荷物運搬料金 お一人さま一個（航空会社規定内）
８．視察先手配料
９．視察先ドネーション
10．渡航手続き手数料
11．各国空港税 （２） 旅行代金に含まれないものは次の通りです。
１．超過手荷物運搬料金（航空会社の規定を越える分について）
２．クリーニング代、電報・電話代、飲食代等個人的性格の費用
３．旅券印紙代、査証代及び予防接種等の費用
４．お一人様部屋利用追加料
５．海外旅行傷害保険料
６．キャンセル料（注：現地セミナー料金は主催旅行会社のキャンセル基準と異なります。）
７．燃料サーチャージ
８．その他（１）に含まれない一切の費用 （３） 米国入国に際して「電子渡航認証システム（ESTA）」の申請が必要になります。
お持ちでない方は、ご希望により近畿日本ツーリスト（株）で登録の代行業務を行っております。
また、申請時には、一人あたり14米ドルが課せられます。
（４） お申し込みは別紙申込書に必要事項をご記入の上、
株式会社ニコム宛にＦＡＸ：０５２－９６８－２０７０ または ご郵送願います。
お問合わせは（株）ニコム（担当：秋田・佐藤）まで
TEL：０５２－９６８－２０７１ （５） お申込を受付しましたら、
後日、近畿日本ツーリスト株式会社より詳細をお知らせ致します。




① ｼｬﾉﾝﾃﾞｰﾙ･ｱｯﾄ･ｳﾞｧﾚｰ･ﾌｫｰｼﾞ視察 今回の視察では、社長兼CEOであるジム氏とティナ氏のお二人が施設の案内をしてくださった。
ジム氏は、３４年間で40件もの開発に携わり、１２年前にここシャノンデールの事業着手とともに配属された方である。
物件を所有しているオーナーは別の方であるが、実質はジム氏を中心に運営が成されている格好である。
現在、シャノンデールは、１４０エーカー（５６万６千㎡）の敷地に９００ユニット（床）１２００～１３００名が
居住している大規模型のCCRC(Continuing Care Retirement Community施設になる。
５０年前は、馬の牧場であった緑豊かな敷地に人々が暮らしており、２つのクラブハウスを中心に複数の施設が点在している。
近隣には専門の病院や総合病院、薬局やゴルフ場、フィットネス施設など生活における必要なアイテムが揃っている。
前回の高齢者視察で見学したアリゾナのサンシティほどの広さはないが、住みやすい環境であることは間違いない。
車で移動するのではなく、それぞれの建物が廊下で繋がっており、冬場の零下対策や夏場の猛暑対策も整っている。
また、この場所は、独立戦争時に記録に残る場所であり、日本でいう関ケ原の戦いのように米国人にとって大切な場所のようだ。
そのため、各建物の名前は、イギリスの島名前が付いていた。

さて、現在の利用者に関してだが、平均年齢は、８１歳。全ユニットの稼働率は、９５％を超えており、
その利用者の３５％がカップル（夫婦）での入居状況にある。
スタート時は、164床であったようだが、8か月で満床になった。
男女比は、３０：７０でやはりどの国に行っても同じである。
これだけのユニット数がありながら、高い稼働率を誇っているのには何か理由があるのだろうか。
ジム氏によると、やはりいつでも要望を聞いてくれるコンシュアーズの存在、
７００人ものスタッフ、料理人からハウスキーパー、看護師からセラピストなどリゾートホテルなみの環境があり、
老後の生涯学習にも対応したプログラムが用意されているからだとのこと。毎日の食事にも力が入っている。
ダイニングルームは、２８０～２９０席あり、いつでも22種類の食事がとれるばかりか、
野菜や卵などの食材も販売されている。どうしても飽きてしまいがちのメニューだが、
毎月の費用には、20食分の料金が含まれており、飽きが来ない程度に食事をし、たまには料理をお部屋に配達、
時には自宅で料理するなど工夫がされている。また、入居におけるマーケティング戦略の一環としてのDMやインターネット、
ランチを利用したCMに年間の予算として２万ドル程度かけていると言う。マーケティング専用の担当があり、
常に入居率を考えた運営が成されている。広告ターゲットエリアは、２０Km～３５Kmで対象人数は、１１万人になる。
入居されている方の前職をお聞きした所、GEなどの工場があり、こうした大手工場をリタイアされた夫婦からその他職種の方まで様々であった。
所得は、平均５万～６万ドルの方が多い。だが、所得と言ってもリタイア後の所得であるため、驚きである。
日本と米国では、人口や高齢化率が違うにしろ、
富裕層向けCCRCであるこの施設が不況の中でも入居が停滞しないのはこうした取り組みがあるからだろう。

一方で、スタッフに関しては、現在700名近い多数の職員を抱えているわけだが、なんと離職率は５％以下とのこと。
米国の離職率平均が２８％であるとのことなので、どれだけ定着率が良いのかが分かる。
その理由は、様々だが、説明の中で次の2点が気になった。一つは、従業員の部屋にあった。
会社のポリシーや価値、行動指針などが張り出されておりスタッフが迷った時に原点に返れる指針があった。
個々の生活を尊重するのであればあるほど様々なトラブル等があると思われるが、この従業員の部屋には振り返れる空間があった。
2つ目に日本のような福利厚生といった手当はないが、りんごバッチを使った独自の賞与制度が設けられていた。
利用者に評価してもらい、その結果最高で2000ドル以上の給与が付加される。
職種別の個々の給与については、説明いただけなかったが、自身の仕事に対して評価してもらえるこの制度は面白い。
今後のシャノンデールは、1軒170ユニットのアパートを２軒計画している。
今後の増築分の利益率は高く満床時は、購入費用の８０％近くが利益になるというが、今後のサービス展開が非常に楽しみな施設である。
参考までにお聞きしたことになるが、総事業費は、2億８０００万ドルに上るようだ。

シャノンデールと同じＣＣＲＣの施設になる。今回は、ジュディ氏が案内をしてくださった。
ホワイトマーシュの居室のタイプは、3種類が混在する。
コンドミニアム、アパート、1軒屋である。サイズによって区々だが、2400万～8000万円相当の価格になる。
この費用には、先ほどの施設同様に約500ドル／月、1日に1回のフルコース分に相当する費用が含まれている。
現在の利用者は、ＩＬが325名、ＡＬが２９名、ＮＨが50名程度になる。
稼働率は、９０％。初期費用の９０％は返金されるタイプと48か月までは
戻ってくるタイプの2種類があるようだが、現在の利用者がどのタイプで契約されているのかは不明だ。
ここホワイトマーシュは、開業して5年になる。今回の視察場所は、ＣＣＲＣの中でも医療依存度の高いＮＨを中心に視察した。
10か所の病院と連携をとっており、施設内には、メディカルドクターを配置している。
ただし、あくまで利用者本位の考えがあり、これまでの主治医を継続して利用いただくことも可能となっている。
ＮＨは、66床あり驚くべきところは、寝たきりの方が1名ということ。施設の方針として、常に歩くことを意識づけしている。
腰や膝の悪い方も４～５日で歩かせ、食事をとることが儘ならぬ方もとにかく歩いていただくとのこと。
利用日数は、約19日でショートステイの利用者もいるようだ。 では、スタッフ数はどうか。
介護スタッフの配置は、４．２：１。ＮＨにおける常勤の看護師は1～２名で、シフトは、1日8：8：8（h）で構成している。
日本の特養や有料老人ホームと比較しても極端に少ない。
医療依存度の高い住宅型有料老人ホームでは、１．５：１の施設が多い日本と比べるとどのように利用者の介護をしているのか考えさせられる点もある。
参考までに総事業費をお聞きした。事業費は、2億1500万ドル。建物の建築費用は、1億2000万ドルで、ソフト関係でも1500万ドルに及ぶ。

今回の視察先では割と小さい規模になるが、ここの資金集めには日本にはない形があった。
それは、アニュアルアピールと呼ばれる年に数回、企業へPRを行い寄附を募る会である。法人の理念を伝え、
賛同してもらい寄附を募るわけだが、今年もレストランが改築されていた。勿論、それ以外にも政府や州の助成金もある。
情報を集め、あらゆる手段で集金していることが良くわかった一面であった。
最後に利用者に触れてみたいと思う。現在、生活されている方は、５４歳～１０３歳までの方が生活されている。
一部受け入れが出来ない認知症患者もいるようだが、基本、精神治療の薬品などは使わず、規則正しい生活を送られているようだ。
日中は、ストリートにおしゃれをして出かけ、何かの目的をもって、最後に達成して帰るというサイクルを繰り返している。
部屋にもどれば、自然光が燦々と注がれ、ベッドから見る景色には、学生が写るほど学校が近い。
毎日同じサイクルの生活の中に安らぎと刺激が溢れている。

④ラッセルカレッジ視察 この施設の特徴は何と言っても大学と連携を取りながら運営されていることにある。
ラッセルカレッジと呼ばれる大学の敷地内にあり、学生と同様に450時間のカリキュラムが課せられている。
ただし、カリキュラムと言っても大学のように単位を取得するものではなく、
高齢者ならではのフィットネスや美術館での鑑賞、ボランティア活動なども時間としてカウントされている。

入居者の中には、ビジネスをしながら過ごしている人もいるぐらい知的欲求の強い方々が住まわれている。
以前のアメリカ視察では、アリゾナ大学と連携を取っている施設にお伺いしたが、
ここの特徴はやはりこの時間と運営母体が大学自ら運営していることにある。
もともとは、ここの大学、短大・女子大からはじまっており、120年の歴史がある。
現在の男女比率は、4：6である。

アメリカの高齢者施設の運営は、デベロッパーが多いが立ち上げ時のデベロッパーが倒産したことで大学自らが運営している。
ここの開設当時のお話もお聞きしたが、開設時に契約数が７０％を超えなければ着工しなかったそうだが、日本では絶対に考えられない話であった。
ちなみに余談になるが、450時間の目標を達成しても特に証書がもらえるわけではない。

入居者については、高い学歴の方も然ることながら、生涯を通じて学習意欲が強い方が多い。
ビジネスの成功者や旅行など経験豊富な方々も多い。
では、こうした方々にどのようにきていただくか？この大学のCMの方法は、DMが主となる。
お金持ちの町や知識レベルの高い町のリストをもとに発送している。
それ以外にもパブリックラジオにてCMを行っている。ラジオのリスナーとして知識層の人が多いからである。

入居者の状況については、平均８３～８４歳である。
年齢の幅は、６８歳～１０１歳で、７５％の方が女性になる。
補助が必要になった場合は、こちらも他の施設同様にCCRCの形態をとっており、出ていく必要はない。
ただし、こちらのCCRCの位置づけにあるアシステッドリビングは、サポーテッドリビングと呼ばれる施設になっている。
理由をお聞きするとアシステッドの場合、日本の介護付き有料老人ホームのように州の許可が必要となる。
その場合、看護師の医療に対する制限が設けられてしまい、満足いくサービスが出来ないからとの事。
サポートと呼ばれる形態にすることで自由度が増すわけである。
尚、施設は、アパート［インディペンデントリビング］が１８２室で210名の利用で、
サポーテッドリビングが9部屋の常勤2名、ナーシングホームが39床で７～８人の利用状況である。

最後にコストについて触れてみたいと思う。入居一時金は、30万ドル～90万ドルで頭金として必要となる。
購入をするわけだが、オーナーになるわけではない。これらの費用は、退去時に９０％が戻ってくる。
参考までにだが、スケルトンで渡されるため、内装工事費用などは別途必要となる。
次に月額の費用だが、3千ドル～8千ドルで、食事や医療、ヘルパー費用などすべて含まれている。
カレッジリンク、つまり大学の講義を受ける費用も含まれての費用である。